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NBR 15575 – CUSTOS PREVISTOS OU NÃO PREVISTOS?

Desde o início da vigência da NBR 15575 em 2013, foram várias as preocupações do mercado com relação ao aumento de custo de construção para o atendimento da Norma. Hoje, mais de 10 anos depois, o que mais preocupava o Incorporador, como custos com medições, simulações e ensaios, estão perfeitamente absorvidos no custo de obra.Porém, questões de definições de Projeto e também de Metodologias Construtivas, se não tratadas corretamente, ainda geram custos não previstos, que em nenhum padrão de obra é desejável.Nas obras de médio-alto e alto padrão, a maioria desses custos pode ser absorvido, embora saibamos que sai do lucro do incorporador, mas no segmento econômico, tange a viabilidade do empreendimento.Colocando em números 3 casos e seus respectivos números:1- Imaginando que na vistoria de entrega no empreendimento detectou-se a falta de algumas placas de sinalização obrigatória.Uma placa custa em média R$25,00 a R$30,00, ou seja, um custo desprezível mesmo […]

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O Programa MCMV melhorando a Gestão da NBR 15575

Desde a publicação da Portaria 725 em 13 de julho 23, as empresas voltadas para os empreendimentos econômicos se ajustaram à uma nova dinâmica de projetos, investindo não só no amadurecimento do Projeto ainda na fase de Projeto Legal, como comprovando o potencial de Desempenho desejado para o Empreendimento. Hoje conseguimos ver projetos econômicos muito mais “resolvidos” antes do lançamento do que os projetos acima dessa tipologia. As exigências do Programa, leia-se, o que a CEF exige, provocou esta transformação. Sem nenhuma apoteose ao Programa, precisamos sempre aproveitar as lições que as situações que nos são impostas para agregar e melhorar nossos processos de gestão de Projetos e consequentemente da Norma de Desempenho. Da mesma forma que o Projeto em si, tem um ganho no “time” do desenvolvimento, e as garantias necessárias de atendimento da NBR 15575, a obra, obrigatoriamente, fechará o ciclo de comprovações, com a realização dos ensaios […]

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PERFIL DE DESEMPENHO DA EDIFICAÇÃO

Ainda é comum uma certa dúvida sobre o significado e a elaboração do PDE- Perfil de Desempenho da Edificação. O PDE é um documento obrigatório para as empresas certificadas pelo PBQP-h, e em princípio é onde se declara o desempenho pretendido para o empreendimento. No entanto, como todo documento que inicialmente é obrigatório para um outro fim, precisamos ter um olhar mais abrangente sobre ele. O PDE, na verdade, pode ser não só a diretriz de Desempenho do edifício, como seu gestor desde a concepção do projeto. Quando utilizado desta forma, ele se torna o documento mestre da Norma de Desempenho, onde todas as ações e registros podem ser concentrados. O que era obrigatório e apenas um documento a mais, pode ser o grande aliado no controle da Norma de Desempenho durante todo o ciclo do empreendimento. Para os edifícios de médio e alto padrão, onde desempenhos maiores que o […]

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ACESSIBILIDADE

Vamos falar de temas antigos? SIM! Porque a Norma de Acessibilidade – 9050, foi criada em 1985, ou seja, a quase 40 anos!! A maioria dos profissionais da área de Projeto são formados com a existência dessa Norma. Mas as dificuldades continuam! Em 2004 a NBR 9050 começou a ser divulgada pelo Ministério Público, porque o crescimento do número de ações relacionadas ao não atendimento dela, deu um salto a partir do ano 2000, porque a Norma ganhou força de Lei, quando foi sancionada a LEI Federal 10.098, que estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade de pessoas portadoras de deficiência ou mobilidade reduzida. A NBR 9050 é extensa e abrange inúmeros detalhes geralmente desconhecidos por todos. O mais importante é manter o foco da legalidade e inclusão em todos os projetos residenciais. O conceito mãe é: Todo espaço comum deve ser acessível. Toda pessoa seja […]

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NBR 15575 nos Empreendimentos Minha Casa Minha Vida

Com a retomada da velocidade de lançamento dos Empreendimentos Minha Casa Minha Vida, precisamos considerar também uma agilidade e otimização no atendimento da NBR 15575. Além das exigências pontuais (documentais) da Caixa Econômica Federal, todos os itens da Norma de Desempenho precisam ser atendidos nesses empreendimentos inclusive para os da FAIXA 1. Qual a estratégia para garantir o atendimento e ao mesmo tempo ter o controle dos custos? PLANEJAR! E isso significa, “nascer” o projeto sob o olhar da Norma de Desempenho. Na concepção, onde os principais requisitos que impactam diretamente na planta e no custo da unidade. A unidade residencial precisa ser minuciosamente definida, considerando o potencial de Desempenho necessário, para que não haja surpresas na repetição, o que elevaria o custo exponencialmente. O investimento inicial em medições e simulações é fator de economia futura. A utilização das FADS, quando possível, gera economia na realização dos ensaios. A análise […]

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INVESTIMENTO ou CUSTO?

No mercado imobiliário, o incorporador define suas metas de custo a partir do produto idealizado. E sabemos que não há garantia do valor dos insumos da concepção do Produto até a aquisição desses insumos na execução da obra. Um tempo variável, muitas vezes longo, se passa entre essas etapas do ciclo do empreendimento. E pensando nisso, ou seja, muito além do Desempenho da Edificação, é que ações precisam acontecer na concepção do Produto. Insistimos com nossos clientes que é dado de entrada da “compra do terreno” a medição de ruído do entorno do terreno, principalmente se o local “é silencioso”, como geralmente justificam a ausência dessa medição. E é exatamente por ser silencioso que precisamos desse relatório de medição que irá balizar as decisões de projeto e também de redução de custo, quando a obra for orçada. Sim, o custo de uma esquadria, para atender o Nivel de Ruído III, […]

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NBR 15575 – O Fazer Consciente

Quando analisamos os 10 anos da publicação da NBR 15575, podemos ver com clareza, que nesse período que cobre aproximadamente 4 ciclos de Incorporação/Construção, que as empresas que trouxeram para as suas rotinas o atendimento à Norma de Desempenho, tem hoje total autonomia sobre o assunto. A cada empreendimento uma melhoria, uma adaptação do sistema construtivo, um ajuste nos procedimentos internos. Se estamos falando de 4 empreendimentos, hoje é possível que estas empresas tenham seu próprio arquivo de evidências, e com isso a segurança do atendimento é indiscutivelmente maior! Me orgulho dos clientes que percorreram esse caminho, alguns integralmente, alguns ainda parcialmente, mas caminhando sempre em direção à garantia do desempenho da edificação. Para isso, é necessário incorporar os conceitos básico da Norma de Desempenho. Compreender que cada decisão de Produto e Projeto tem dentro dela uma definição de desempenho que seguirá com o empreendimento até o fim. Não é […]

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NBR 15575- O caminho entre a Decisão e a Responsabilidade

Atualmente, percebo que ainda existe uma inadequação dos papéis dos envolvidos no ciclo do empreendimento em relação à NBR 15575. Muitas áreas das empresas Incorporadora e Construtora permeiam o empreendimento e cada uma delas cabe sua parcela de ação e consequentemente responsabilidade. Quando falamos em ação, é mais fácil entender a responsabilidade, como por exemplo, a ação de comprar um determinado material. Ele já foi especificado dentro do desempenho pretendido e cabe ao responsável pela área de suprimentos, comprar o material, ou até substitui-lo, mantendo as características de desempenho já definida. Mas e quando falamos de “decisões” e não de “ações”? Como saber as consequências de uma decisão quando falamos de Desempenho do Edifício? Uma situação muito comum e básica, acontece em relação à cor da fachada do edifício. Uma “decisão” que é tomada, no início, e geralmente comercializada, sem que se entenda o comportamento daquela cor na Zona Bioclimática […]

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Caminho Crítico da Norma de Desempenho- de 2013 à 2023

Como analisar o caminho crítico da aplicação de uma Norma tão abrangente quanto a NBR 15575 sem esperar o tempo passar, ciclo após ciclo dos empreendimentos imobiliários? E agora já é tempo de olhar para trás e identificar o caminho crítico. Fizemos uma análise criteriosa e comparativa dos nossos clientes em 2018, após 5 anos de aplicação da NBR 15575. Independente do índice de adesão e aplicação da Norma, que até hoje ainda é alto, ou seja, ainda muitas empresas Incorporadoras e Construtoras desconsideram a aplicação da Norma de Desempenho, fica muito claro que o “gargalo” em 2108 era a obra. Faz sentido, porque desde nos primeiros 5 anos de vigência a Norma da Desempenho o empenho era entende-la e incorpora-la ao Projeto. O Plano de Controle Tecnológico, era ainda uma nova etapa a ser vencida. E para a obra, acostumada com processos, instruções e processos de verificação, assim como […]

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NBR 15575 – A Responsabilidade Compartilhada

Um dos principais conceitos da Norma de Desempenho é a RESPONSABILIDADE COMPARTILHADA. Pode parecer um conceito muito amplo e de difícil entendimento dentro do Ciclo de Projeto e Obra de um Empreendimento Imobiliário. Neste post vamos dar um exemplo dos responsáveis por um único item de um projeto, para demonstrar que a simbiose dos envolvidos em todo o Ciclo do Empreendimento é uma das maiores garantias de atendimento à NBR 15575. Vamos usar o exemplo das vedações de um edifício residencial abaixo: Na etapa de Concepção do Projeto é de responsabilidade do Incorporador fornecer ao arquiteto informações sobre o Desempenho Pretendido para a Edificação, assim como as informações sobre o entorno, como nível de ruído, riscos previsíveis, contaminação do solo, entre outros. Estas informações precisam ser consideradas pelo Arquiteto na concepção do projeto, quando a idéia do produto a ser oferecido ao cliente se forma. No exemplo acima, temos um […]

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